LTV, DTI, DSR 개념 완벽 정리

LTV, DTI, DSR 개념 완벽 정리 

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<LTV, DTI, DSR 개념 완벽 정리 >

 

최근 부동산 뉴스들을 읽다보면 LTV 80% 까지 완화하겠다라는 뉴스 기사들을 쉽게 접할 수 있다. 만약 해당 개념에 대해서 생소하다면, 크게 의미없는 뉴스로 지나갈 수 있다. 하지만부동산 주택담보대출을 받고자 한다면 부동산 용어 대한 개념을 이해한다면, 나의 주택담보대출 한도를 본인 스스로 어느정도 고려 해 볼 수 있는 수준으로 올라설 수 있다. 부동산 용어들만 잘 이해한다면 부동산 주택담보대출에 대해서 누구보다 정확히 이해할 수 있을 것이다. 아래에서 해당 개념에 대해서 바로 잡고 완벽히 이해하도록 하자.

 

 

 

목차 (Content)

1. LTV 란?
2. LTV 개념 완벽 이해하기
3. DTI 란?
4. DTI 개념 완벽 이해하기
5. DSR 이란?
6. DSR 개념 완벽 이해하기
7. 결론
8. 참고자료

 

 

 LTV 란?

 

 

:LTV란 Loan To Value Ratio의 약자로서 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율

을 의미한다. 만약 LTV가 80%라면, 해당 부동산 가치에 최대 80% 까지 주택담보대출을 받을 수 있다는 개념과 같은 의미이다.

 

예를들어 만약 8억짜리 아파트에 LTV가 80%가 적용된다면, 은행에서 빌릴 수 있는 최대 한도는 

80,000만원 x 0.8 = 6억 4천만 원 이다.

 

만약 5억짜리 아파트에 LTV가 50% 적용된다면, 은행에서 빌릴 수 있는 최대 한도는

50,000만원 x 0.5% = 2억 5천만 원 이다.

 

 

 

 

 LTV 개념 완벽 이해하기

 

 

그렇다면 LTV 심화과정으로 들어가보도록 하자. LTV가 전국 80%가 적용되는 것은 아니다. 국토교통부에서는 각 지역마다 부동산 투자 지역에 대한 개념으로서 LTV를 차등 적용한다. 예를들어 서울과 같은 투기과열지구에는 금액에 따라서 LTV가 최소 0%  그리고 부동산 가격이 낮다면 최대 60% 까지 적용될 수 있다.

 

그 외의 지역들의 경우 현대 최대 70% 까지 LTV를 최대한 인정받을 수 있다.

 

<LTV 개념 완벽 이해하기>

 

윤정부에서는 최대 70%까지 담보에 대한 부분을 최대 80%까지 증가 시키려고 하고 있다. 물론 모든 곳에 적용하는 것이 아닌 실 수요자인 신혼부부 특공 부터 적용한다고 계속해서 언론 기사를 통해 내보내고 있다. 만약 본인이 구매 또는 담보대출을 받고시어하는 주택의 LTV를 이해하고자 한다면 아래의 순서대로 진행하면 된다.

 

1. 부동산 물건의 규제를 확인한다. (예. 투기과열지구 등)

2. 담보대출 받고자 하고는 물건의 가치를 확인한다. (예. KB부동산 등)

3. 해당 테이블에 LTV를 적용하여 LTV 가치를 확인한다.

4. 부동산 가격에 LTV 비율을 곱하여 대출 한도를 확인한다.

 

 

 

 

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 DTI 란?

 

 

DTI란 Debt To Income 의 약자다. 해당 개념은 총부채상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다.예를 들면 당신의 연간 소득이 6000만 원이고 DTI를 50%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 6천만 원에 50%인 3.000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

 

그렇다면 만약 주택담보대출 이자가 5%이라면, 주택담보대출 최대 실행 규모가 6억을 초과할 수 없다는 의미와 같다.

 

60,000만 원 x 0.05 = 3,000만 원

 

 

 

 

 

 

 DTI 개념 완벽 이해하기

 

 

위에서 DTI개념을 이해하였다면 이제 실전으로 들어와 계산하도록 하자. DTI는 LTV와 마찬가지로 부동산 지역의 규제에 따라서 DTI 비율이 차등 적용되고 있다. 또한 투기과열지구와 조정대상지역에 대해서 매우 공격적인 규제를 적용하고 있기 때문에 자칫 잘못하면 대출을 받지 못받는 상황이 발생할 수 있다. 예를들어 2주택자에 대한 부분이다.

 

 

DTI 개념 완벽 이해하기

 

DTI의 계산 방법은 LTV와 동일하게 적용된다. 만약 본인의 DTI를 확인하고 싶다면 아래와 같은 방식으로 진행할 수 있다.

 

1. 부동산 물건의 규제를 확인한다. (예. 투기과열지구 등)

2. 담보대출 받고자 하고는 물건의 가치를 확인한다. (예. KB부동산 등)

3. 해당 테이블에서 DTI 비율을 확인한다.

4. 본인의 연 소득을 확인한다. 

5. DTI비율과 연소득을 곱하여 원리금 최대 상환 가능액을 확인한다.

6. 대출규모와 이자율을 계산하고, 상환방법을 고려하여 최대 한도를 확인한다.

 

 

 

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 DSR 이란?

 

 

DSR이란 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 의미한다. 해당 개념은 DTI와 같은 개념에서 서 확대된 개념이다. DTI는 해당 부동산에 대한 주택담보대출 원리금 상환 총액만 고려하면되었지만,DSR은 그 기준이 확대되어 현재 나의 총 대출에 대한 원리금 상환 총액과 함께 향후 실행해야되는 주택담보대출까지 합쳐야 한다.

 

예를들어보자.

 

신규 주택담보대출을 실행하기 이전 나의 신용대출과 기타 대출의 총규모를 아래와 가저한다면

 

구대출 - 매월 원리금 상환액 : 300만 원

연간총소득 : 6천만 원

DSR : 50%

신규주택담보대출 : 이자율 5%

 

그렇다면 나의 신규주택담보대출 규모의 최대한도를 계산해보도록 하자.

 

연간 6천만 원 x 0.5% = 3천만 원(원리금 상환 가능액)

 

3,000만원 - 300만원 (구대출) = 2,700만 원 (원리금 최대 상환 가능액)

 

결론적으로 신규 주택담보대출에서 이자와 원리금을 합쳐 최대 2,700만원을 최대 상환가능한 한도가 된다.

 

 

 

 

 

 

 DSR 개념 완벽 이해하기

 

 

 

DSR비율은 각 금융회사마다 다르게 적용하고 있다. 일반시중은행의 경우 매우 적은 40%대 비율로 적용되고 있으며, 이외에 금융권들은 모두 높은 비율로 적용되고 있다. 대출금리가 높은 2금융권을 이용하여 한도를 많이 받던지 아니면 이자율이 낮지만 1금융권을 선택하던지에 대한 고민이 시작되는 것이다.

 

 

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 결론

 

 

이제는 DSR개념까지 포괄 적용하여 계산해야하기 때문에 매우 복잡한 상황이 연출되었다. 아무리 LTV 비율 한도가 높더라도 연간소득이 동일하다면 대출 규모는 크게 달라지는게 없다. 그렇기 때문에 뉴스 기사에서 LTV 비율이 올라가더라도 큰 효과를 내기가 어렵다고 하는 의미와 같다,

 

 

LTV 및 DSR 개념 이애하기

 

 

그래서 최근 뉴스 기사에서 LTV와 DSR 비율을 동시에 완화한다는 내용이 나오고 있는 것이다. 부동산 거래량이 급격히 줄어든 것은 대출규제도 있지만 DSR 비율이 2022년부터 적용되었기 때문이다. 이외에도 추가로 대출 상환기간을 50년 상품을 내놓겠다는 뉴스도 볼 수 있다.

 

언론을 통해서 유추할 수 있는 사실은 하반기부터는 대출이 완화될 것 같다는 전망이 많다는 것이다.

 

 

 

 

 

 참고자료

 

 

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