둔촌주공 재건축 이슈사항 체크 (무엇이 문제인가?)
뉴스에서 둔촌주공 재건축에 대한 이슈사항이 계속해서 나오고 있다. 둔촌주공이 왜 이렇게 떠들썩한 지 정확히 집어보고자 마련하였다. 조합원과 시공사가 계속해서 다툼을 계속하는 것으로 추정되는데 무엇이 공사 중단까지 가게 되는 원인인지 정확하게 확인하기 어려워 찾아보았다. 디테일하게 무엇이 문제인지 그리고 향후 어떤 부분이 문제가 될 수 있는지 알아보도록 하자.
목차 (Content)
둔촌 주공 무엇이 이슈사항?
▶ 서울 내 약 1만 2천 가구 아파트 대단지를 재건축 중인 아파트가 현재 공정률 52%에서 건축이 중단된 상태
둔촌 주공 아파트
단춘주공은 서울특별시 강동구, 송파구 사이에 위치한 아파트 단지로 1979년에 준공하였습니다. 재건축 공사 이전에 해당 아파트 단지는 총 5,930세대로 엄청난 규모의 단지였습니다. 쉽게 말해 한 행정동인 둔촌1동 거주민 전원이 둔촌주공 주민이고, 둔촌주공 주민밖에 없기 때문에 둔총1동은 둔촌주공을 위한 단지입니다. 그만큼 엄청난 규모의 단지입니다. 해당 단지가 2020년도 2월에 착공을 시작으로 현재까지 52% 공정률을 달성하여 건축 중에 있는 재건축 단지입니다.
둔촌주공 재건축 개요
▶ 재건축 단지명 : 둔촌 올림픽파크 에비뉴포레
▶ 총 가구수 (일반분양) : 1만 2032가구 (4,786가구)
▶ 단지 규모: 85개 동,개동, 지하 3층 ~ 지상 35층
▶ 시공사업단 : 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설
▶ 위치 : 서울 강동구 둔촌1동 170-1
15년 전부터 재개발 논의가 있었다가, 2017년에 재건축 계획이 확정, 7월부터 이주가 시작되었다. 2018년 1월에는 이주기간이 종료되면서 동시에 본격적인 재건축 시공이 이루어지게 된다. 재건축 이후에는 12,032세대의 미니 신도시급 아파트가 된다고 한다.
둔촌주공 재건축 일정 개요
▲ 둔촌 주공 아파트 준공 : 1979년
▲ 정비구역 지정 : 2006년
▲ 재건축 시공사 선정 : 2016년 (공사비 약 2조 6천억 원)
▲ 착공신고 : 2019년
▲ 구조합원과 시공사업단 공사비 증액 계약 : 2020년 6월
▲ 조합 지도부 해임 : 2020년 8월
▲ 새 조합 출범 : 2021년 5월
▲ 시공사 공사비 청구 : 2022년 3월
▲ 시공사 공사 중단 : 2022년 4월 14일
▲ 크레인 철거 : 2022년 5월 17일
▲ 재건축 준공 목표년 8월
둔촌 주공 건축 중단 사유
▶ 2022년 4월 재건축 조합원과 시공사 사업단과의 갈등과 마찰로 건축이 중단되었음. 현재 시공사 건설사에서 유치권을 진행 중에 있음.
▶ 둔천주공에는 구 조합원이 있고 신 조합원이 있다. 구 조합장이 해임되는 과정에서 시공사와 조합 간의 문제가 발생하였다.
▶ 2020년 6월 구조합원과 시공사가 공사비 설계 변경 등에 따라 공사비 증액 계약을 하였다.
(기존 공사비 총 2조 6,708억 원에서 3조 2,2294억 원으로 증액하는 계약이었다.)
▶ 하지만 구조합원장이 해임되면서 신조합원들은 이전에 집행부와 맺은 계약 전체가 법적 그리고 절차적으로 문제가 있기에 인정할 수 없다고 나오면서 문제가 발생하고 있다.
▶ 건설사에서는 현재 공정률이 52% 임에도 공사비를 지급받지 못하는 상황이 발생하고 있다, 건살사들은 공사에 대한 비용을 외상으로 충당하여 진행해왔고, 현재 이자와 원자재값 폭등으로 추가 증액 및 건축비 지급 없이는
▶ 이에 시공사들은 유치권을 행사하며 건축을 중단한 상태이다. 원래 계획은 일반 분양을 토대로 공사비를 충당할 계획이었으나, 계속되는 다툼으로 현재 건설과 일반분양이 중단되었다
둔촌 주공 중단 쟁점 이슈
건설사 입장
- 당시 구조합장과 체결한 계약은 조합 총회 의결을 통해 결의되어 통과되었고, 관할구청 인가까지 받았기 때문에 문제가 없는 적법한 재계약을 주장
신조합원 입장
- 새로 출범한 집행부는 이전 조합과 맺은 계약이 법적·절차적으로 문제가 있어 인정할 수 없다고 주장
서울시/강동구 입장
- 4786가구에 달하는 일반분양이 진행되지 않아, 대규모 건축 공급에 차질이 생기고 있음. 서울시내 재건축 아파트 공급을 해줘야 집값 안정 등의 계획을 추구할 수 있음. 갈등 해결을 위해 서울시와 강동구청도 수차례 중재에 나섰지만 결국 무산됐다.
현재상황
▶ 조합이 금융권으로부터 대여하고 있는 이주비 대출 규모는1조 2,800억 원 규모
▶ 추가로 7,000억원의 사업비 대출까지 받은 상황이라 빌린 차입규모는 현재까지 총 2조 원조원 추정
▶ 한 해 이자지급액만 약 800억 원억원 규모 추정된다.
▶ 결론적으로 조합원 분담금이 증가될 것으로 예상
▶ 공사가 늦춰지면서 내년 8월로 예정했던 입주일도 미뤄지게 된다. (전세 계약 문제 발생)
▶ 현재 2022년 5월 17일 시공사 측은 타워크레인까지 철거하는 초강수를 두며 조합 압박 진행 중
향후 전망
▶ 공사가 52% 공정 진행 중에 사업이 중단되었기 때문에, 새로운 시공사를 찾기 어려울 것이라는 의견 多
▶ 규모가 큰 사업이라도, 소송비용 및 이자 비용을 지급하여 사업을 진행할 건설사가 많지 않다는 전망
▶ 특히, 현 시공사가 대규모 건설사 연합인 상황.
기타 이슈 사항
- 과거 3.3㎡당 가격으로 시공사와 재건축 조합원과 논쟁하였음.
- 재건축조합원은 3.3㎡당3,550만 원 아래 불가 주장하고, 시공사는 분양가 상한제 적용 HUG 규제대로 3.3㎡3000만 원 이하로 강행 주장
- 이에 따라 조합장 해임되고, 시공사 교체 얘기가 나오고 있다
- 재건축조합은 분양가 가격을 올려, 건축비로 충당하려는 목적 (건축비↑ / 조합원 부담액 ↓)
참고자료
ESG경영 평가기준 및 투자 활용방법 등 (ESG경영 기업 순위)
ESG경영 평가기준 및 투자 활용방법 등 (ESG경영 기업 순위) 국내외 경영환경은 빠르게 변화하고 있습니다. 특히 업계를 선도하는 리딩기업들은 앞다투어 ESG경영을 도입하겠다는 의지와 더불어 ES
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